准备出击!4季度,组团开薅开发商的羊毛!

2019-10-17?? 作者: ag娱乐场网址新闻网编辑部 ??来源: 米公子

你首先要先明白未来,中心城市发展的一二三四理论。 占一省面积10%,人口20%,GDP30%,服务业40%,这是一个省或区域中心城市的未来标准。 每个城市的未来空间有多大?大家照此标准来分析判断就知道了。 比如西安的人口占比已经达到了全省的25%,人口红利就已

  你首先要先明白未来,中心城市发展的一二三四理论。

  占一省面积10%,人口20%,GDP30%,服务业40%,这是一个省或区域中心城市的未来标准。

  每个城市的未来空间有多大?大家照此标准来分析判断就知道了。

  比如西安的人口占比已经达到了全省的25%,人口红利就已经不再了。

  而放眼全国的省会城市阵营,发展空间最大的,郑州一定算前三名。

  去年底,郑州主城人口刚刚破1000万,河南省1亿人口,国家中心城市,中部城市群中心,全国交通枢纽,未来的郑州,是一个2000万人口的大郑州。

  是的,你必须要关注郑州,今天,要分析的,就是郑州。

  是的,在主城区房价基本面14000这样的选择中,在全国城市盘子里,性价比最高的郑州!

  大家都很忙,我先直接亮明我的观点,再继续分析。

  2019年第4季度,是郑州最近三年以来最佳的入场时机。

  2019年第4季度,放在未来三年是不是最佳,我不知道。

  因为,过去是可以见证的,这是事实。

  因为,未来是需要预测的,这是算卦。

  未来不好预测,但现实很容易把握。

  我的观点就是:先把握住现在,再去扯别的那些没用的。

  2019年第4季度,郑州新房市场将有很多降价盘出现,降价8%以下的都不看,只盯降价10%以上的,最好是20%左右的。

  因为,会有很多开发商顶不住,要抛掉利润,争取现金流。

  2019年第4季度,郑州二手房市场将有很多笋盘出现,降价10%以下的都不看,只盯降价10%以上的,最好是20%左右的。

  因为,会有很多房东顶不住,要抛掉利润,要还债,要用钱,要现金。

  一切的一切,是基于两个宏观大趋势。

  1、金融去杠杆,地产去杠杆,房企去杠杆。2、政策房住不炒,限价限售限贷,锁住流动性,不让涨,不让抛。

  房企要还债要用钱,怎么办?

  房东要还贷要用钱,怎么办?

  买二手房考验的是你的专业、毅力、谈判、决断,无需多言,有需要的亦可对接米宅二手房代购部门,实时跟进郑州二手市场变化,捡漏一些机会。

  本文主要来说新房机会。

  机会在哪些开发商?机会在哪些区域?机会在哪些楼盘?

  1盯哪些开发商?

  9月底,公开统计的80家上市房企负债情况显示,2019年上半年,房企有息负债规模进一步提升,达到6.61万亿元,与2018年末相比上涨10.45%。

  仅80家上市房企的负债就有近7万亿元,而去年全国GDP一共也只有90万亿元,A股总市值也不过50万亿元。

  全国有几千家房企,负债一共有多少?

  开发商其实都是拿别人的钱来做开发,如今,开发商拿钱的渠道全面收紧,目前是史上开发商融钱最紧的时候。

  而之前政策宽松的时候,开发商借的钱,现在要还的!

  拿什么钱来还?从哪里拿钱来还?

  随着债务密集到期,下半年以来房企普遍面临“债务压顶”的局面。

  华泰证券研报统计,2019年8-12月,地产债总计到期量达2106亿元,其中8-10月单月到期金额较大,是偿债高峰月。

  2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元,债务压力仍将持续。

  债务压顶,开发商如何保持现金流?如何保持债务不断裂?

  如何不让中弘、泰禾、利海的问题发生在自己身上?

  如今,以前轻松拿到钱的渠道全部收紧或中断,目前,开发商最容易的融资方式就是:快速卖房,打折卖房。

  这是本文最底层的逻辑!

  近期,我们见证了郑州市场下面楼盘的明降或暗降。

  融创大河辰院,降价X000。和昌林与城,降价X000。融创观澜壹号,降价X000。

  融创城,降价X000。

  降价一定是所有选择中的下下策,一旦降价,不得不面对老客户维权,同行压力,政治压力等。

  开发商拿块地不容易,都是冲着赚钱去的,不到万不得已,是不会降价销售的。

  所以,不要期待小开发商降价,他即使降价也不敢碰,他不赚钱,楼盘如何建?他不赚钱,品质如何保障?

  只有那些盘子大、不计较一盘得失的开发商,才会基于大盘考虑,牺牲个别市场,牺牲个盘。

  只能盯大开发商、高周转开发商的降价。

  他们还要继续开发别的项目,不能不注重品牌,不能因为这个项目不赚钱就不好好做。

  他们的盘子大,倒闭或烂尾的代价大,背后都是银行或政府PPP,真出问题了,好解决。

  这个名单上的开发商,大概率安全。

  负债率高的这些房企,急需降杠杆,急需还债,他们最有意愿降价、快销。

  我们正好趁势收割。

  再看这张图,房企现金流。

  华夏幸福、富力、旭辉的现金流压力巨大,应该是夜不能寐了。

  缺钱,要钱,迫切需要现金流。

  看上图,融创、融信、奥园、金科、蓝光、阳光城、恒大、泰禾的融资成本是最高的。

  相当的缺钱。

  综上,要的就是,关注它们。

  融创、建业、碧桂园、华夏幸福、恒大、绿地、富力、旭辉、泰禾、阳光城、新城。

  而在郑州。

  你最需要关注全国性的融创、恒大,还有本土的建业、正商、康桥,因为,他们盘多,降得起。

  2盯哪些区域?

  只是选好开发商,盯紧这些开发商就够了吗?

  当然不行。

  开发商的降价,也不是全部都可以关注的,因为,有些区域的降价是挤泡沫,只是回归合理价格而已,但肯定不是漏,只有挤过泡沫的降价,才是值得关注的。

  请注意一个区域叫:次新区。

  只能盯大开发商、高周转开发商在郑州次新区的降价。

  因为,主城区难有降价,远郊盘再降也是坑,只在次新区的降价,才是你最值得关注的。

  什么是次新区?就是那些在未来很快可以变成城市的新区,可以被城市框架包围的新区,才是有价值的新区。

  判断标准就是:地铁交通、学校配套、人口外溢,都是可期的,都是靠谱的,5年内可见明显成效。

  好好看这个图,从中去了解什么是主城,什么是远郊,什么是中心。

  政府不会往远郊拉地铁。

  地铁到达区域,通常可认为是未来成为城市的区域。

  再结合郑州已经定过调的:东强、中优、西美、北静、南动。

  可以大致框定未来2000万人口的郑州大框架:东至东5环、北至北4.5环、西至西4.3环、南至南4.5环。

  重点关注:惠济东、金水北、杨金、龙子湖北、白沙、管南、经开、高新。

  3准备出击

  别管以后将如何变化,至少2019年第4季度,是郑州过往这三年以来最佳的入场时机。

  有过往三年所有的购房者给你垫后,你怕啥?

  是的,准备出击!

  盯紧融创、恒大、富力、碧桂园、建业、正商。

  本土的建业、康桥、亚新、永威、思念,没有最难,只有更难,都盯着吧。

  盯紧金水北、惠济东、高新区、白沙、杨金、龙子湖北、经开区、管南。

  多说一句风口上的港区,熟悉我的人都知道,五年以来,我对港区一贯的意见就是不建议。

  因为,400平方公里的人口迁入,和200平方公里的外溢,这是完全不同的两个概念,其安全性、可靠性、回报率,完全不可同日而语。

  关于绿博,这是另一个话题,和市区、港区又不是一个概念,也不是同样的逻辑,我会新写文章来分析。

  把握几个原则:

  1、离东区CBD的交通距离越近越好。2、金水比惠济好。3、能3环不4环,能4环不4.5环。4、能小4房不大3房,能3房不2房。

  5、学区可以不优秀,但一定不能太差。

  6、地铁口超过1公里没资格称为地铁盘。7、养老最重要的是配套是城市,不是郊区的院子。8、5年以内租不出去的,统统不考虑。
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